地产巨头，集体错过AI时代

长鑫科技暴赚247亿，碧桂园却在黎明前"割肉"

前几日，一则消息震撼了半导体行业：长鑫科技今年一季度归母净利润冲到247.6亿元，这一数字已超过科创板605家上市公司归母净利润总和。随之长鑫科技更新了科创板IPO招股说明书，预计上半年营收将达到1100亿至1200亿元。炸裂的业绩让长鑫科技的估值直指万亿，其背后的投资机构将迎来财富大丰收——但这里不包括碧桂园。

碧桂园曾是地产行业中最具投资眼光的巨头，三年内投出90多个项目，踩中半导体、商业航天、AI、机器人等多个风口，手握众多明星企业。然而，在债务危机压顶之际，这些曾被寄予厚望的投资被迫成为获取资金的来源。碧桂园持有长鑫科技期间，这家企业一直处于亏损状态，三年累计亏损超300亿元。谁也没想到，存储芯片此后进入超级周期，企业一举逆转业绩。碧桂园却没能等到那一刻，选择在周期的绝对底部清仓退场。

更令人心痛的是蓝箭航天的交易：碧桂园曾持有该企业11.063%的股权，对应最新价值超过80亿元，而2025年4月出售时的交易价仅为13.05亿元。追觅科技也是同样命运，2024年碧桂园正式清仓退出，如今追觅已"身价"倍增。每一次"割肉"，都发生在行业周期最黑暗的时刻。

绿地跨界AI陷泥潭，万科靠普洛斯险守"底线"

绿地的故事同样耐人寻味。这家老牌地产巨头曾积极押注AI，入股了背景深厚的深兰科技，一天之内连投两家杭州AI明星企业——城云国际和涂鸦智能，还成为佰才邦和瑞为技术的第二大股东。绿地高调牵手深兰科技，成立合资公司，宣称要推动"智能建造机器人"落地。然而时至今日，这家合资公司未有显著成果披露。

更令人担忧的是，深兰科技的实控人陈海波去年已有多条限制消费令和历史限制消费令，公司还陷入欠薪风波。这家曾经颇负盛名的AI企业未来堪忧，而仍持股的绿地不知何时才能迎来回报。

万科则走了另一条路。其最大一笔投资瞄准了新加坡物流巨头普洛斯，为此花了约169亿元。2024年开始，万科一直被传要卖掉普洛斯，幸亏没有真的执行——如今普洛斯已成为万科最值钱的资产。但其他被投企业就没有这样的"幸运"了。万科投资组合中，大量科技项目在债务压力下被处理，留下的只有对普洛斯的"侥幸"守护。

AI试点率飙升至92%，规模化价值兑现却仅有5%

从数据看，房企对AI的热情并非毫无基础。据克而瑞研究中心统计，2021年TOP200房地产企业中有29家建立资本平台、设立基金参与VC/PE市场，对外投资项目数量同比增长53.3%。庞大的房地产领域，为AI从实验室走向落地提供了多种场景：更精准的投资决策、卖房营销、物业管理……

然而，现实冷峻得令人清醒。仲量联行发布的《AI赋能商业地产：挑战、实践与未来布局》全球报告显示，全球企业不动产领域AI试点普及率已从2023年不足5%飙升至92%，但仅5%企业实现AI规模化价值兑现。绝大多数房企仍停留在"试一试"的阶段，无法走向真正的商业化。

数据孤岛问题是核心障碍之一。企业内部，核心数据分散在不同业务系统中，AI模型无法获得全局、连续的数据输入；行业内，拿地成本、客户数据、营销策略涉及核心商业机密，地产公司不愿共享。这一结构性矛盾使得AI很难在房地产领域产生实质性推进。

智谱AI花3.6亿买楼，但AI企业的造富效应远逊互联网

"全球大模型第一股"智谱AI最近甩出3.6亿元，整栋买下了中关村的钻石大厦。消息一出，AI行业及地产圈迅速引发热议。当AI企业赚到的或融到的钱，最终消费在房地产市场，会不会带来新的复苏？

现实给出的答案却谨慎得多。在海淀中关村区域，总面积仅5.28平方公里的街道上聚集了86家人工智能公司。智谱AI此次的成交价相比2014年的中银集团收购价4.2亿元已有所回落。即便瑞银预期乐观——认为工业企业利润与一线城市房价相关性高达0.63，且今年一季度工业利润增速最快的正是AI相关行业——但AI企业的买楼逻辑与互联网时代截然不同。

在房地产黄金时代，互联网企业跨界地产带着明显的投资目的，员工动辄数万人，数千股期权造就大量富裕阶层，他们的购房需求为市场提供了强劲支撑。而AI企业，即使是头部公司，员工也仅几百至多上千人。他们带来的买房刚需与互联网公司不可同日而语。

更令人细思极恐的是：如果AI越来越智能，带来生产力革新，导致公司不再需要那么多员工，届时这些房子又由谁来买呢？

AI越智能，房企越恐惧：是救赎还是终点？

不管AI参与投资决策、建筑设计还是物业管理，都存在一个核心矛盾：房地产的运转模式高度依赖人的操作和付出，面对业主或购房者，本质上是满足人的需求、处理人的问题。AI很难在与人的"交流"场景中真正发挥作用。

物业管理领域最能体现这种尴尬。从地产巨头开始加大投资科技公司起，很多企业就对机器人表现出浓厚兴趣。如今人形机器人的火爆，似乎为机器人在小区管理上的应用提供了助力。但多年的努力只能用"缓慢"来形容——以碧桂园服务为例，截至2025年10月20日，其"零号居民"清洁机器人在全国17个项目中仅投入使用130余台，即便按计划，年内这一数字也仅仅是突破1000台。小规模示范性运营可以快速实现，但大规模民用化、商用化仍需漫长等待。

教授李善有曾言："你以为你的对手是友商，其实你的对手是时代。"AI时代来了，有地产营销人提出"如何让老百姓购房者通过AI能够问到你"已成为必修课题。但房企还深陷高周转模式带来的生死困局，他们或许真的无暇追赶这个时代。